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2025.2.12マンションオーナーはここが気になる?
東京新築見学会の報告。

「新築でもハウスメーカーでも依頼できるんですか?」

こんなご質問が度々ございます。

私たちがご提案させていただいております『外リノ』は、外観のリノベーションの略称でもありますが、

新築時にデザインをご提案することも可能です。それはハウスメーカーであっても例外ではありません。

 

今回はそんな新築時にデザインをご提案した物件を不動産オーナーの皆様と見学しました。

いつものリノベーション物件ではなく新築物件のみです。

昨今の中古マンション高騰事情等も相まって、新築での投資にご興味を持たれている皆様に来ていただけました。

 

見学物件① 葛西新築

江戸川区 2024年竣工 パナソニックホームズの設計施工で建築 鉄骨造 3階建 

間取り:1LDK~2LDK (40.5㎡~58.8㎡)単身、一部ファミリー向け 9戸

家賃:13万~19万

周辺相場:1LDKで10万~14万、2LDKで14万~20万程度 ※2025年2月調べ

デザインのポイントは、エントランスが奥まっているので、エントランスまでの導入のデザインを前面道路まで延長させるようにしました。

その部分に伴った外構も含めて大きな面積でリッチに見せ、昼間だけでなく夜間の内見も意識して外構のライティングレイアウトを行ないました。

パナソニックホームズさんの基本レイアウトでは、宅配ボックスが狭い風除室に見え方をあまり考慮せずに配置していたので、デザインによる処理で自然に隠し、狭くてもリッチに見せるよう検討しました。

 

ライティングが映える夜景も、下記ギャラリーよりご覧ください。

WHITE RETREAT

外リノ新築を行った結果として、

少し周辺相場より高額に設定でき、竣工後即満室で運用が開始できたそうです。

夜の内見で決まった方も居たようで、デザインの効果を発揮できたかと思います。

 

見学物件②-1 笹塚新築Ⅰ

渋谷区 2018年竣工 大和ハウスの設計施工で建築 RC造 5階建

間取り:1DK~1LDK (30㎡~43㎡)単身、一部ファミリー向け 17戸

家賃:12万~18万

周辺相場:1DKで12万、1LDKで16万程度 ※稀に22万ぐらいの高級物件もあり ※2025年2月調べ

 

見学物件②-2 笹塚新築Ⅱ

渋谷区 2023年竣工 外リノ新築 RC造 6階建

間取り:2LDK~3LDK (56㎡~67㎡)ファミリー向け 16戸

家賃:26万5千~28万5千

周辺相場:2LDKで21万~25万、3LDKで24万~27万程度 ※2025年2月調べ

デザインのポイントは、ただ高い材料を使うだけでなく、化粧モールやアイアン。照明、グラフィックにオリジナリティを持たせることで、周囲の建物と差別化を図っています。純粋な建物の品質で周辺物件に対して競争力を持たせました。

外壁のタイルから装飾までディテールにこだわった2棟が並ぶ街並みは壮観です。

是非下記ギャラリーをご覧ください。

BROOKLYN BRIDGE

STREET OF BROOKLYN

外リノ新築を行った結果として、新築時周辺相場より高い家賃が取れ、高額物件を取り扱うサイトで集客できているそうです。

笹塚新築Ⅰは現在築7年ですが、新築の価格帯で集客できているので、順調に稼働できているようです。

新築ブランドが無くなった後、新規が決まらず家賃を下げる事例をたくさん見てきたので、デザインの効果が発揮できているようで良かったです。

 

 

見学物件③ 目黒新築 

目黒区 2020年竣工 地場の設計と工務店オーナー様の分離発注で建築 SRC造 3階建

間取り:1LDK(29㎡~30㎡) 6戸

家賃:12万9千~13万2千

周辺相場:12万~15万程度

デザインのポイントは、建物全体のカラーリングを整え、必要最小限で最大効果が得られる部分にペイントとサインを集中させたことです。

『目に留まる外観で集客と事業性を高めながら、目黒らしいアート性の高いデザインにしたい。』というオーナー様の意思を実現するために、ペイントアートでコストを抑えました。何度も弊社を利用していただいているオーナー様ですので、費用対効果を重視したデザインにメリットを感じて頂いていると思います。

GALLERY WALK

結果として、大手デベロッパーの物件に負けない集客力をもたせられ、投資の出口としてもスムーズに売却できました。

 

以上が見学した物件のおさらい内容になります。

皆様事業スキームや規模が様々なので、いずれかの物件が多少なりとも参考になればと思います。

普段ギャラリーで物件を見てくださっている方も実物は新鮮なようで、写真では分からないデザインのこだわり部分に感心して頂けてた様子。

今回ご都合が合わなかった方も、次回開催の見学会に是非ご参加ください。

 

改めて皆様からのご質問等もたくさんあり、新築での投資への関心が高まっている事を強く実感いたしました。初の新築のみの見学会でしたが、有意義な時間が過ごせたと思います。

 

見学会の中でのQ&Aをこちらでも紹介したいと思います。

Q. エントランスのインパクトが重要な理由は?

A. 新築、リノベーションにかかわらず、エントランスは集合住宅の“顔”になります。専用部のスペック以外ではやはり建物の外観が決め手の大きな要因となっています。しかし建築全体にコストをかけることで収益性を圧迫することは避けたい。そこでワンポイントに限られた原資を集中させる、エントランスデザインが有効になります。アプローチの演出で建築全体の印象を作り出すエントランスリノベーションは、外リノの多くで採用する効率的なビルト手法です。

 

Q. 新築も古くなると新しい新築に負けてしまう。

A. どのような建物も1年経てば新築と呼べません。くわえて住設など設備の類は日々新しく更新してゆきます。そのため経年に左右されない個性的、魅力的な建築、空間を作りやすいのは、建設時が最も適していて、無駄なコストを抑えやすいタイミングでもあります。せっかくの新築工事、目指すのはNEW ONEではなくONLY ONEです。

 

Q. ハウスメーカーのデザインを修正するのならなぜはじめから設計をしないの?

A. 事業者の中に、ハウスメーカーの信用性、安心感を唱える方は少なくありません。反面、画一化された商品規格や、周辺での同一商品競合を懸念するお声もよく耳にします。そのような場合、よりハウスメーカーの商品の特性を活かし、効果的なカスタムで周辺市場へ圧倒的な競争力を持たせることで、安定化と個性化という両立が可能になります。
またすでにハウスメーカーと契約、発注をしているというご相談にもご対応しています。

 

Q. 新築工事のコスト抑制と、リノベ費用の捻出方法は?

A. すでに決まった建設パッケージの場合、そう大きくコストダウンを図る方法は考えにくいものですが、同一レベルでの仕様変更や色彩調整で見た目を劇的に変えることは難しくありません。またサイン計画や照明計画など、限定的な追加工事で、集客につなげるためのデザイン品質を向上させる効率の良い手法をお勧めします。

 

Q. マンション経営を理解してデザインと設計ができる会社を探すことが難しい。

A. 外リノが実際お受けする新築見直しのケースでは、不動産会社様、工務店様、大手ハウスメーカー様による設計施工パッケージが多くなっています。その場合工事利益に主眼を置いて計画されているパターンが多く、郵便受けやオートロックなど、共用部がおざなりになっていることが少なくありません。発注者は図面段階では気づかず、引渡しではあとの祭りということになります。床面積を追求し、表面上の収益率を上げた計画では致し方ないのかもしれませんが、それらをカバーするため、外リノでは外観とともに共用部の充実度でも非常に高いご評価を頂いています。

 

Q. 外リノ新築時の流れを教えていただきたい

A. すでに計画、あるいはこれから計画される新築マンションに新しいアイデア、デザインをご提供します。事業主様とのデザイン契約後、設計事務所様、工務店様とのデザイン、工程調整やデザインに係るコスト管理も併せて行います。 鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造かかわらず、お手元にある図面をお持ちいただき、状況に応じたご対応を心掛けています。

 

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駒居

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2025.2.12さいたま市大宮区
街のダブルシンボル

埼玉県さいたま市大宮区。

北日本の玄関口としても知られる大宮駅を最寄りとする活気ある土地に、

今春、大宮のシンボルとなる新築賃貸マンション2件が誕生する。

地上3階建 総12⼾の木造建築と、その1.5km圏内には、

同オーナー様のもう一件の新築をほぼ同時進行で計画中だ。

働く女性入居者の需要を視野に入れたオーナー様のご意向を取り入れ、

スタイリッシュで落ち着いた外観・共用部・室内のデザインを検討していく。

 

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2025.2.11ルクス箱根湯本
人気雑誌に掲載されました

2023年度に外リノがデザインに携わった宿泊施設「ルクス箱根湯本」が、

朝日新聞出版「今、行きたい日本の憧れホテルBEST100 2025年版」に掲載されました。

国内外からの観光客にリゾート地としても人気の高い箱根湯本、

そんな高級ヴィラ激戦区で話題の宿のデザインに関わることができ、改めて光栄です。

ルクス箱根湯本の詳細・ご予約状況は施設ホームページよりご確認いただけます。

ルクス箱根湯本 | LUX HAKONE YUMOTO

 

また、外リノでのデザインの様子は、ギャラリー・ブログでも詳しく知ることができますので、ぜひご覧ください。

箱根フォレスト

 

 

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2025.2.10微調整の繰り返し

先日、分譲マンションのサイン配置についての検討を行いました。

 

文字間や文字幅といった細かな要素が全体の印象を左右するため、

定期的にパソコンから距離を取り、遠目で見て微調整を繰り返していきます。

 

位置やサイズを決める過程では現段階のサインを実寸サイズで印刷し、大きさや全体のバランスを確認。

今回は写真を撮り損ねましたが、印刷したものを壁に貼り付け、雰囲気を確かめることも大事な作業です。

 

細かな作業ですがマンションを象徴する重要なサイン。

慎重に調整をしていきます。

 

竣工後の仕上がりが楽しみです。

 

 

 

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2025.2.6【満員御礼】2/8(土)
東京新築見学会を開催します

2月8日(土)は、話題の外リノ新築を巡るバスツアーを開催します。

おかげさまで、定員に達しましたので募集は締め切らせていただきました。

今後も定期的に、各地でイベント開催を予定しておりますので

今回参加が難しかった方も是非次回以降お気軽にお申し込みください。

 

今回のバスツアーの様子は、後日外リノスタッフブログにて紹介予定ですので、

そちらも是非ご覧ください。

 

それでは、当日は厳しい寒波が見込まれますのでお気をつけてお越しくださいませ。

 

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2025.1.31徳島県、哀愁漂うモダンビルの調査

今回は徳島県伊月町へご依頼の物件調査に赴きました。

現地到着。造形的なバルコニー形状が面白い建物です。

周辺の建物では見ることの無い、80年代のモダン建築や、

ブルータリズムを感じる外観は必ず集客のポイントに昇華できると感じます。

低層部のみ、ペイント中心のリノベーションの依頼です。

どれだけ建物のポテンシャルを甦らせるか楽しみです。

 

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2025.1.30竣工撮影 / 民泊外観リノベーション

大阪市西成区に竣工撮影へ。

今回の物件はコスト感を意識した取組でした。
工事概要としては大きく3点。

・単色でのファサードの塗装
・バルコニーを木のルーバーで目隠し
・サイン、照明の取付け

外国旅行者も多く宿泊する本物件です。
どれだけ日本の下町らしい建築物の特徴を維持するかという点が今後のセールスポイントになりますので、
モダンな要素兼日本らしい要素を木ルーバーで表現し、慎重にデザインを行いました。

突出し看板は、施工業者様の選定でオリジナルで製作するより安価な既製品としました。
弊社過去事例で使用しているものとはまた異なる風合いですが、本物件によく合うものになりました。

 

詳しくはギャラリーにて公開していますので是非、ご覧ください ↓

殿下茶屋の旅籠

 

内装も事業主様が素晴らしいリノベーションを施しているので、ギャラリーと共に下記の事業主様HPもご覧ください。

Bijou Suites Will

 

 

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2025.1.28大阪府池田、アーケード裏のツイン

今回の計画地は大阪府池田市。近くの大学より学生が行き交う若者の街。

駅から続く下町の商店街には人が賑わい、そこを曲がった裏路地に当該物件が建設される。

RC造3階建、1階はテナント区画の総戸数6戸の賃貸マンション。

建設地の隣には同じオーナー様が昔に建てた賃貸マンションがあり、

そちらも巻き込んだツインの外観デザインを検討中。

こちらも今春に竣工予定。

 

 

 

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