「新築でもハウスメーカーでも依頼できるんですか？」

こんなご質問が度々ございます。

私たちがご提案させていただいております『外リノ』は、外観のリノベーションの略称でもありますが、

新築時にデザインをご提案することも可能です。それはハウスメーカーであっても例外ではありません。

 

今回はそんな新築時にデザインをご提案した物件を不動産オーナーの皆様と見学しました。

いつものリノベーション物件ではなく新築物件のみです。

昨今の中古マンション高騰事情等も相まって、新築での投資にご興味を持たれている皆様に来ていただけました。

 

見学物件①　葛西新築

江戸川区　2024年竣工　パナソニックホームズの設計施工で建築　鉄骨造　3階建　

間取り：1LDK～2LDK （40.5㎡～58.8㎡）単身、一部ファミリー向け　9戸

家賃：13万～19万

周辺相場：1LDKで10万～14万、2LDKで14万～20万程度　※2025年2月調べ

デザインのポイントは、エントランスが奥まっているので、エントランスまでの導入のデザインを前面道路まで延長させるようにしました。

その部分に伴った外構も含めて大きな面積でリッチに見せ、昼間だけでなく夜間の内見も意識して外構のライティングレイアウトを行ないました。

パナソニックホームズさんの基本レイアウトでは、宅配ボックスが狭い風除室に見え方をあまり考慮せずに配置していたので、デザインによる処理で自然に隠し、狭くてもリッチに見せるよう検討しました。

 

ライティングが映える夜景も、下記ギャラリーよりご覧ください。

WHITE RETREAT

外リノ新築を行った結果として、

少し周辺相場より高額に設定でき、竣工後即満室で運用が開始できたそうです。

夜の内見で決まった方も居たようで、デザインの効果を発揮できたかと思います。

 

見学物件②-1　笹塚新築Ⅰ

渋谷区　2018年竣工　大和ハウスの設計施工で建築　RC造　5階建

間取り：1DK～1LDK （30㎡～43㎡）単身、一部ファミリー向け　17戸

家賃：12万～18万

周辺相場：１DKで12万、１LDKで16万程度　※稀に22万ぐらいの高級物件もあり　※2025年2月調べ

 

見学物件②-2　笹塚新築Ⅱ

渋谷区　2023年竣工　外リノ新築　RC造　6階建

間取り：2LDK～3LDK （56㎡～67㎡）ファミリー向け　16戸

家賃：26万5千～28万5千

周辺相場：2LDKで21万～25万、3LDKで24万～27万程度　※2025年2月調べ

デザインのポイントは、ただ高い材料を使うだけでなく、化粧モールやアイアン。照明、グラフィックにオリジナリティを持たせることで、周囲の建物と差別化を図っています。純粋な建物の品質で周辺物件に対して競争力を持たせました。

外壁のタイルから装飾までディテールにこだわった2棟が並ぶ街並みは壮観です。

是非下記ギャラリーをご覧ください。

BROOKLYN BRIDGE

STREET OF BROOKLYN

外リノ新築を行った結果として、新築時周辺相場より高い家賃が取れ、高額物件を取り扱うサイトで集客できているそうです。

笹塚新築Ⅰは現在築７年ですが、新築の価格帯で集客できているので、順調に稼働できているようです。

新築ブランドが無くなった後、新規が決まらず家賃を下げる事例をたくさん見てきたので、デザインの効果が発揮できているようで良かったです。

 

 

見学物件③　目黒新築　

目黒区　2020年竣工　地場の設計と工務店オーナー様の分離発注で建築　SRC造　3階建

間取り：1LDK（29㎡～30㎡）　6戸

家賃：12万9千～13万2千

周辺相場：12万～15万程度

デザインのポイントは、建物全体のカラーリングを整え、必要最小限で最大効果が得られる部分にペイントとサインを集中させたことです。

『目に留まる外観で集客と事業性を高めながら、目黒らしいアート性の高いデザインにしたい。』というオーナー様の意思を実現するために、ペイントアートでコストを抑えました。何度も弊社を利用していただいているオーナー様ですので、費用対効果を重視したデザインにメリットを感じて頂いていると思います。

GALLERY WALK

結果として、大手デベロッパーの物件に負けない集客力をもたせられ、投資の出口としてもスムーズに売却できました。

 

以上が見学した物件のおさらい内容になります。

皆様事業スキームや規模が様々なので、いずれかの物件が多少なりとも参考になればと思います。

普段ギャラリーで物件を見てくださっている方も実物は新鮮なようで、写真では分からないデザインのこだわり部分に感心して頂けてた様子。

今回ご都合が合わなかった方も、次回開催の見学会に是非ご参加ください。

 

改めて皆様からのご質問等もたくさんあり、新築での投資への関心が高まっている事を強く実感いたしました。初の新築のみの見学会でしたが、有意義な時間が過ごせたと思います。

 

見学会の中でのQ&Aをこちらでも紹介したいと思います。

Q. エントランスのインパクトが重要な理由は？

Ａ. 新築、リノベーションにかかわらず、エントランスは集合住宅の“顔”になります。専用部のスペック以外ではやはり建物の外観が決め手の大きな要因となっています。しかし建築全体にコストをかけることで収益性を圧迫することは避けたい。そこでワンポイントに限られた原資を集中させる、エントランスデザインが有効になります。アプローチの演出で建築全体の印象を作り出すエントランスリノベーションは、外リノの多くで採用する効率的なビルト手法です。

 

Q. 新築も古くなると新しい新築に負けてしまう。

A. どのような建物も1年経てば新築と呼べません。くわえて住設など設備の類は日々新しく更新してゆきます。そのため経年に左右されない個性的、魅力的な建築、空間を作りやすいのは、建設時が最も適していて、無駄なコストを抑えやすいタイミングでもあります。せっかくの新築工事、目指すのはNEW ONEではなくONLY ONEです。

 

Q. ハウスメーカーのデザインを修正するのならなぜはじめから設計をしないの？

Ａ. 事業者の中に、ハウスメーカーの信用性、安心感を唱える方は少なくありません。反面、画一化された商品規格や、周辺での同一商品競合を懸念するお声もよく耳にします。そのような場合、よりハウスメーカーの商品の特性を活かし、効果的なカスタムで周辺市場へ圧倒的な競争力を持たせることで、安定化と個性化という両立が可能になります。
またすでにハウスメーカーと契約、発注をしているというご相談にもご対応しています。

 

Q. 新築工事のコスト抑制と、リノベ費用の捻出方法は？

Ａ. すでに決まった建設パッケージの場合、そう大きくコストダウンを図る方法は考えにくいものですが、同一レベルでの仕様変更や色彩調整で見た目を劇的に変えることは難しくありません。またサイン計画や照明計画など、限定的な追加工事で、集客につなげるためのデザイン品質を向上させる効率の良い手法をお勧めします。

 

Q. マンション経営を理解してデザインと設計ができる会社を探すことが難しい。

Ａ. 外リノが実際お受けする新築見直しのケースでは、不動産会社様、工務店様、大手ハウスメーカー様による設計施工パッケージが多くなっています。その場合工事利益に主眼を置いて計画されているパターンが多く、郵便受けやオートロックなど、共用部がおざなりになっていることが少なくありません。発注者は図面段階では気づかず、引渡しではあとの祭りということになります。床面積を追求し、表面上の収益率を上げた計画では致し方ないのかもしれませんが、それらをカバーするため、外リノでは外観とともに共用部の充実度でも非常に高いご評価を頂いています。

 

Q. 外リノ新築時の流れを教えていただきたい

A. すでに計画、あるいはこれから計画される新築マンションに新しいアイデア、デザインをご提供します。事業主様とのデザイン契約後、設計事務所様、工務店様とのデザイン、工程調整やデザインに係るコスト管理も併せて行います。 鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造かかわらず、お手元にある図面をお持ちいただき、状況に応じたご対応を心掛けています。

 

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